賃貸vs購入か終わることのない討論がずっと続いていますが、私は賃貸派です。
賃貸の最大のメリットは手軽に住み替えができ、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点です。
また初期費用が物件を購入するより格段に安いことです。
とはいえ引っ越しをするたびに、平均で４０～５０万（ファミリー世帯）の費用は大きな出費ですよね。
初期費用の内訳で鍵交換などどうしても削れない部分はありますが、仲介手数料は大幅に削減することができる項目です。
その理由は、そもそも不動産屋が入居者に請求できる仲介手数料の原則は家賃の０､５ヶ月分だと法律で決まっているからです。
仲介手数料が「家賃の１ヶ月分」というのは入居者から受け取れる金額の上限であり、例外なんです。
しかし普通に入居者に請求している不動産会社が多いです。
そこで本記事を参考にしていただき、仲介手数料を家賃の０､５ヶ月分or無料で入居しましょう！
[１０万円安くできる]シリーズぜひ合わせてお読みください。
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そもそも仲介手数料とは？上限金額って？
仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸借の取引の際、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のこと。
出典：SUUMO
住宅の賃貸借の取引の際いくつかの工程をふむことになります。
- 条件に合う物件の紹介をしてもらう
- 実際に内見の案内
- 契約までの大家さんとの意見の調整
- 契約の際の事務処理
これに対する契約成功報酬として不動産会社に支払う手数料のことを仲介手数料としています。
仲介手数料って不動産会社で自由に金額設定しているの？
不動産会社が金額設定はしていますが、金額の上限については法律で決まっています。
- 宅地建物取引業法第４６条に書かれています。
- 不動産会社が受け取って良い『合計金額』は家賃の一ヶ月分＋消費税が上限となっています。
- ↪︎『内訳』は貸主（大家さん）と借主（入居者）の一方から受け取れる仲介手数料は家賃の０､５ヶ月分が限度となっている。
- 例外として、『仲介の依頼を受ける際に承諾を得ていれば』一方から半月分以上受け取ることも可能です。
- 不動産会社が受け取って良い『合計金額』は家賃の一ヶ月分＋消費税が上限となっています。
ですが！ほとんどの不動産会社でここまで詳しい話はしてくれないし、事実上承諾をとらずに進めていることがほとんどですよね。
さらっと「敷金礼金○ヶ月分で、仲介手数料は一ヶ月分です」としか言われません。
これは長い年月不動産業界では、『仲介手数料は一ヶ月分』が慣習化しており、一般の人は認知していないか、原則と例外が逆転して認知されてしまっています。
仲介手数料を削減するために相見積もりをとりましょう！
最近では仲介手数料０､５ヶ月分や無料を売りにしている不動産会社も増えてはいます。
本来はそれが原則で当たり前のはずなのですが、まだまだ仲介手数料を家賃１ヶ月分を入居者に請求している不動産会社は多いのです。
そのため、元から仲介手数料の安い不動産会社と契約を交わすことが望ましいです。
賃貸物件は一つの不動産会社が管理しているケースは少なく、複数社から選べる場合がほとんどです。
実際にネットで物件を検索する際、気に入った物件があったら不動産会社を確認します。
『この物件を取扱う店舗一覧』が載っていますので、相見積もりして初期費用、仲介手数料の抑えられる会社で契約をしましょう！
- ですが一部、独占して一社が管理している賃貸物件もあり、その場合は仲介手数料も家賃一ヶ月分と提示してくる場合が多いです。
- そのため、希望の物件が一社の取り扱いしかない場合は、自分で交渉するか諦めて他の物件にしましょう。
どうしてもその物件が良い場合、交渉ということになりますが
実際に２０２０年１月に某不動産会社と元入居者が仲介手数料をめぐり裁判が起き、東京高裁は元入居者の言い分を認め不動産会社に半月分の返還を命じました裁判がありました。
上にも書きましたが
例外として、『仲介の依頼を受ける際に承諾を得ていれば』一方から半月分以上受け取ることも可能なので、
仲介依頼成立日はいつなのか？が重要になってきます。
いつ仲介手数料の金額交渉したら良いのか？
答えは入居申込書を提出する前です！
内覧日の当日に契約完了まで、行う方もいるでしょうが、多くの方は一度検討し、後日改めて不動産会社に出向き契約を交わす方がほとんどでしょう。
流れとしては以下の項目です↓
- 内見
- 入居申込書の提出
- 契約の意志を担当者に連絡
- 契約締結日の確定連絡
- 仲介手数料含む初期費用の明示
- 重要事項説明・賃貸借契約締結 入居申込書に記名・押印
今回の裁判では『４契約締結日の確定連絡』が仲介依頼成立日として確定されました。
つまり仲介手数料を交渉したい場合は以下の点に気をつけましょう↓
＜一度持ち帰り検討する際は＞
- 不動産会社と連絡をとる際はメールでのやり取りが望ましい。
- ↪︎日にち、記録が残るため
- 仲介手数料の金額交渉はベストなタイミング『入居申込書を提出する前』に希望の旨必ず伝えましょう。
＜交渉失敗のケース＞
- 新築や駅近などの人気物件の場合、他の入居希望者もすぐ見つかるため（仲介手数料一ヶ月分で入居してくれる人）、入居を断られるリスクがあります。
- 値下げできず入居したとして、大家さんが同じ敷地内住居の場合は、気まずさが残るかもしれません。
まとめ
実際に私が独占物件で仲介手数料を１ヶ月分から０､５ヶ月分に成功するためにした行動は下記の項目全てです。
この項目は全て重要です⬇︎
＜減額交渉を成功させるためのポイント＞
- 人気物件ではないこと（新築、築浅、利便性の良いなど）
- 空室率が高い物件を狙う
- 閑散期の６〜８月頃に入居する
- 減額してくれたら入居することを伝える（お願いする）
- 不動産会社のHPをしっかりチェックする
- キャンペーンなどで仲介手数料割引やクーポンが貰える場合があるため
- 更新書類の中に入っているチラシにも全てしっかり目を通す
- 今住んでいる物件と同じ不動産会社で住み替えをする場合、仲介手数料半額や特典がある場合があるため
- 不動産会社の担当者のみに交渉するのではなく、宅建の有資格者のスタッフに交渉してみる
- 担当者の独断で断られることがあるため
仲介手数料が浮いたらその分家電や家具を新しく購入することも可能ですよね。
実際私も最初交渉した時はさらっと断られました。
ですが諦めずに上記のことを踏まえて全て実践し交渉した結果、仲介手数料を半額にして入居することができました。
ぜひみなさんにも実践していただいて、賢く契約を交わしましょう！
